Spanien gehört seit Jahren zu den attraktivsten Immobilienmärkten Europas. Sonniges Klima, hohe Mietnachfrage und ein verlässlicher Rechtsrahmen machen den Kauf besonders für deutsche, österreichische und schweizerische Investoren interessant — vorausgesetzt, der Prozess wird rechtlich korrekt begleitet.
Der Kauf im Ausland ist jedoch immer mit Risiken verbunden. Das spanische Recht ist solide, aber die Abläufe unterscheiden sich deutlich von denen in Deutschland oder anderen europäischen Ländern. Eine fachkundige rechtliche Betreuung schützt Sie vor unangenehmen Überraschungen.
Schritt-für-Schritt: Rechtliche Übersicht
1. Unabhängige Rechtsberatung
Immobilienmakler sind keine Rechtsvertreter. Sie vermitteln Käufer und Verkäufer und erhalten Provision, vertreten jedoch nicht Ihre Interessen.
Ein unabhängiger Anwalt überprüft die Immobilie, klärt Risiken und schützt Ihre Position während des gesamten Kaufprozesses.
2. Art der Immobilie
Der rechtliche Prüfungsumfang hängt davon ab, ob Sie kaufen:
- ein Einfamilienhaus (Chalet / Villa), oder
- eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft.
Für jede Kategorie gelten andere rechtliche Anforderungen. Die Due-Diligence wird entsprechend angepasst.
3. Grundbuchprüfung (Registro de la Propiedad)
Ihr Anwalt überprüft:
- Eigentumsverhältnisse
- Hypotheken, Pfändungen, Belastungen oder laufende Gerichtsverfahren
⚠️ Achtung: Angaben im Grundbuch (Quadratmeter, Grenzen, Aufteilung) stimmen oft nicht mit der Realität überein. Diese müssen separat überprüft werden.
4. Technische Gebäudebesichtigung (ITE)
Für ältere Gebäude (ca. 30–50+ Jahre) ist der ITE-Bericht wichtig. Er enthält Informationen über:
- baulichen Zustand
- Energieeffizienz
- Wartungsstand des Gebäudes
Der Bericht ist nicht öffentlich und muss beim Verkäufer oder Verwalter angefordert werden.
5. Städtebauliche Akte (Ficha Urbanística)
Bei Einfamilienhäusern wird geprüft, ob Elemente wie Pool, Garage oder Anbauten:
- genehmigt wurden und
- korrekt in der offiziellen Beschreibung erscheinen.
Nicht genehmigte Bauten können später hohe Kosten verursachen.
6. Anzahlungskontrakt (Contrato de Arras)
Dieser Vorvertrag regelt:
- endgültigen Kaufpreis
- Beschreibung der Immobilie
- Verteilung der Notar- und Registerkosten
Er ist rechtlich bindend:
- Rücktritt des Käufers → Anzahlung geht verloren
- Rücktritt des Verkäufers → Rückzahlung des Doppelten der Anzahlung
Ein Anwalt sollte diesen Vertrag stets prüfen und verhandeln.
7. Öffentliche Kaufurkunde beim Notar (Escritura de Compraventa)
Die notarielle Urkunde überträgt das Eigentum offiziell und legt fest:
- Zahlungsmodalitäten
- steuerliche Verpflichtunge
- Kostenverteilung
💡 Der Käufer hat immer das Recht, den Notar auszuwählen.
Steuern und administrative Pflichten
Neubau vs. Bestandsimmobilie
- Neubau: 10 % MwSt + 0,5–1,5 % Stempelsteuer (AJD)
- Bestandsimmobilie: 6–10 % Grunderwerbsteuer (ITP)
Weitere Kosten:
- Notar- und Registergebühren
- Rechtsberatung (dringend empfohlen)
NIE-Nummer (Ausländer-Identifikationsnummer)
Erforderlich für:
- Unterzeichnung der Kaufurkunde
- Steuerzahlungen
- Eigentumsregistrierung
Wir unterstützen bei der Beantragung in Spanien oder aus dem Ausland.
3 % Quellensteuer bei nicht in Spanien Steueransässigen Verkäufern
Wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, muss der Käufer:
- 3 % des Kaufpreises einbehalten und
- diese mittels Formular 211 an das Finanzamt abführen
Der Verkäufer reicht anschließend Formular 210 ein, um seine Steuer zu regulieren oder eine Rückerstattung zu beantragen.
Dies gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit (EU/Nicht-EU).
Was passiert, wenn nach dem Kauf Probleme auftreten?
Auch nach der Unterzeichnung der Urkunde können Probleme auftreten:
- versteckte Mängel
- nicht gemeldete Anbauten
- Diskrepanzen zwischen Realität und Grundbuch
In solchen Fällen ist ein formelles Schreiben an den Verkäufer entscheidend, um Rechte und Fristen zu sichern.
Ihr Anwalt übernimmt dies für Sie.
Wer wir sind
Wir sind eine spanische Kanzlei, die sich auf Immobilienrecht für ausländische Käufer spezialisiert hat.
Wir bieten:
- Expertise im Immobilien- und Baurecht
- Betreuung auf Deutsch und Englisch
- Büro in Bilbao, Tätigkeit in ganz Spanien
Wir kümmern uns um Ihre rechtliche Sicherheit — damit Sie Ihre Investition sorgenfrei genießen können.
📧 info@rechtsbeistand-spanien.de
📞 +34 657 703 085
🌐 www.rechtsbeistand-spanien.de
Kostenlose Erstberatung.
Dieser Artikel dient nur der Information und stellt keine Rechtsberatung dar.
FAQ
1. Benötige ich einen Anwalt für den Immobilienkauf in Spanien?
Unbedingt empfohlen. Der Makler vertritt nicht Ihre Interessen. Ein Anwalt prüft Eigentum, Belastungen, Lizenzen und Verträge.
2. Was passiert, wenn die eingetragenen Quadratmeter nicht stimmen?
Sehr häufig in Spanien. Möglicherweise ist eine Kataster- oder Baurechtskorrektur nötig. Das sollte vor dem Arras-Vertrag geklärt werden.
3. Darf ich als ausländischer Käufer den Notar wählen?
Ja. Das Wahlrecht liegt immer beim Käufer.
4. Wie lange dauert die Beantragung der NIE-Nummer?
Zwischen 1 und 6 Wochen, je nach Konsulat oder Behörde. Wir können den Antrag für Sie stellen.
5. Welche Steuern fallen beim Kauf an?
- Neubau → 10% MwSt + AJD
- Gebrauchtimmobilie → 6–10% ITP
6. Was gilt, wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist?
Der Käufer muss 3% des Kaufpreises einbehalten und an das Finanzamt abführen (Formular 211).
7. Können nach dem Kauf noch Probleme auftreten?
Ja. Z. B. versteckte Mängel oder nicht eingetragene Anbauten. Ein formelles Schreiben stoppt die gesetzlichen Fristen.