Typische Risiken beim Immobilienkauf in Spanien: Mängel erkennen und rechtlich handeln
Ein Immobilienkauf in Spanien bietet viele Chancen – birgt aber auch erhebliche rechtliche Risiken.
Zahlreiche Käuferinnen und Käufer aus dem deutschsprachigen Raum berichten von Problemen, die sich erst nach der Übergabe gezeigt haben: verdeckte Baumängel, eine geringere Wohnfläche als vereinbart oder sogar illegale Bebauungen.
Solche Umstände führen regelmäßig zu Rechtsunsicherheit und finanziellen Verlusten.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Mängelarten beim Immobilienkauf in Spanien auftreten können und auf welchem Weg Sie Ihre Rechte als Käuferin oder Käufer wirksam durchsetzen können.
🇬🇧 Buying real estate in Spain comes with legal risks that are often overlooked until it’s too late. From hidden structural defects to discrepancies in surface area or serious urban planning irregularities, many foreign buyers end up discovering that the property they acquired does not match what was promised—neither in terms of legal standing nor physical condition.
This article, written by Spanish attorney Unai Mieza, founder of RBS Legal, offers a clear and practical guide for international buyers—especially those from Germany, Austria, and Switzerland—on how to defend their investment if issues arise after the purchase. It outlines the types of problems you can legally claim for (e.g., latent defects, size deviations, illegal constructions), the strict time limits involved, and the procedural steps to follow.
Whether you are facing a leaking roof, termites, fewer square meters than agreed, or a property built on non-developable land, knowing your legal options is essential. RBS Legal provides specialized legal support that combines technical expertise with multilingual communication to help foreign buyers throughout Spain recover losses or achieve legal compliance.
Don’t let unexpected problems ruin your property purchase. Act quickly, collect proper evidence, and choose the right legal path. This guide shows you how.
Was sind versteckte Mängel?
Versteckte Mängel sind Defekte, die:
- bereits zum Zeitpunkt des Kaufs vorhanden waren,
- bei der Übergabe nicht ohne Weiteres erkennbar waren,
- die Nutzung oder den Wert der Immobilie erheblich beeinträchtigen.
Typische Beispiele:
- Feuchtigkeit, undichte Stellen, Aluminosis
- Defekte in der Elektro- oder Wasserinstallation
- Konstruktionsrisse
- Schädlings- oder Termitenbefall
Nach dem spanischen Zivilgesetzbuch (Art. 1484–1490 Código Civil) haben Käufer auch dann Anspruch auf Gewährleistung, wenn der Verkäufer von den Mängeln keine Kenntnis hatte.
Wurden Mängel hingegen arglistig verschwiegen, kann zusätzlich Schadensersatz gefordert werden.
Welche Fristen gelten?
⚠️ Die Frist zur Geltendmachung versteckter Mängel beträgt sechs Monate ab Übergabe der Immobilie – also ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe, nicht ab Entdeckung des Mangels.
Wichtig: Diese Frist kann nicht durch außergerichtliche Schreiben wie E-Mails oder WhatsApp-Nachrichten unterbrochen werden.
Erforderlich ist eine konkrete gerichtliche Maßnahme (z. B. Klage oder Schlichtungsverfahren).
Ihre rechtlichen Optionen bei Mängeln
- Rücktritt vom Kaufvertrag (acción redhibitoria)
→ Die Immobilie wird zurückgegeben, der Kaufpreis erstattet. - Preisminderung (acción quanti minoris)
→ Die Immobilie wird behalten, aber der Kaufpreis wird reduziert. - Schadensersatz
→ Nur möglich bei nachgewiesenem Vorsatz des Verkäufers.
Auch nach Ablauf der 6-Monatsfrist bestehen unter Umständen weitere rechtliche Möglichkeiten:
- Vertragsrücktritt wegen Nichterfüllung (Frist: 5 Jahre)
- Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung (Frist: 4 Jahre)
Weniger Quadratmeter als vereinbart?
Ist die tatsächliche Wohnfläche deutlich geringer als im Vertrag oder im Grundbuch angegeben, liegt ein sogenannter Flächenabweichungsfehler (defecto de cabida) vor.
Hier handelt es sich nicht um einen versteckten Mangel im engeren Sinne, sondern um einen Vertragsmangel.
Mögliche Ansprüche:
- Preisminderung
- Rücktritt vom Vertrag in schwerwiegenden Fällen
- Ein technisches Gutachten ist notwendig, um die Abweichung nachzuweisen.
Städtebauliche Mängel und baurechtliche Risiken beim Grundstück
In zahlreichen ländlichen oder küstennahen Regionen Spaniens stoßen Käuferinnen und Käufer auf Immobilien, die erhebliche baurechtliche Defizite aufweisen.
Dazu gehören insbesondere:
- fehlende oder ungültige Baugenehmigungen
- Bauten auf nicht bebaubarem Boden („suelo no urbanizable“)
- Gebäude außerhalb des geltenden Bebauungsplans
Solche städtebaulichen Mängel führen dazu, dass die Immobilie nicht legal genutzt, renoviert, erweitert, mit Hypotheken belastet oder korrekt im Grundbuch eingetragen werden kann.
In vielen Fällen drohen sogar Abrissverfügungen durch die Bauverwaltung.
Auch wenn es sich hierbei nicht um klassische „versteckte Mängel“ im zivilrechtlichen Sinn handelt, stehen Ihnen rechtliche Mittel zur Verfügung:
- Anfechtung des Kaufvertrags wegen wesentlichen Irrtums
- Rücktritt wegen Nichterfüllung (z. B. bei versprochener Baugenehmigung)
- Schadensersatzforderungen gegen Verkäufer, Makler oder Notar, wenn diese wesentliche Informationen verschwiegen oder falsch dargestellt haben
🔎 Tipp:
Lassen Sie sich vor dem Kauf eine Kopie der Baugenehmigung, der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) und der Katasterdaten aushändigen – und prüfen Sie diese mit einem Architekten und einem Anwalt.
Was brauchen Sie für eine erfolgreiche Klage?
- Ein technisches Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen
- Ein juristisch fundiertes außergerichtliches Schreiben, z. B. per Burofax
- Eine Strategie, abgestimmt auf die Art des Mangels, das Verkäuferprofil und die geltenden Fristen
Jeder Fall ist individuell – pauschale Klagen nach Muster führen nur selten zum Erfolg.
Wie können Sie sich vor dem Kauf schützen?
- Lassen Sie die Immobilie von einem Architekten oder Ingenieur prüfen.
- Klären Sie die rechtliche und städtebauliche Situation mit einem Anwalt.
- Vertrauen Sie nie ausschließlich auf Fotos oder Aussagen des Verkäufers.
- Fordern Sie vorab den Grundbuchauszug und die Katasterdaten an.
Fazit: Früh handeln, rechtlich vorbereitet sein
Versteckte Mängel, falsche Flächenangaben oder illegale Bauten sind keine Einzelfälle – besonders bei Immobilien, die an ausländische Käufer veräußert werden.
Doch mit einer frühzeitigen Beweissicherung, technischer Expertise und anwaltlicher Unterstützung können Sie sich erfolgreich zur Wehr setzen.
RBS Legal – Ihre deutschsprachige Kanzlei in Spanien
Seit über 15 Jahren vertreten wir Käuferinnen und Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz in ganz Spanien – fachlich kompetent, sprachlich klar und menschlich ansprechbar.
📩 Kontaktieren Sie uns unverbindlich:
✉ info@rechtsbeistand-spanien.de
📞 +34 944 360 161
