✅ Immobilienkauf in Spanien – ohne Risiko, mit rechtlicher Klarheit
Immer wieder erleben wir, wie deutschsprachige Käufer in Spanien Probleme bekommen, weil sie Immobilien ohne rechtliche Prüfung oder allein über eine Agentur kaufen. Versteckte Hypotheken, illegale Bauten oder unklare Vertragsklauseln können Ihre Investition gefährden.
Bei RBS Legal erhalten wir regelmäßig Anfragen von deutschen, schweizerischen, österreichischen und englischsprachigen Mandanten, die in Spanien eine Immobilie erwerben möchten – oder die leider bereits Probleme im Kaufprozess erlebt haben.
Einige haben Verträge unterschrieben, ohne alle Klauseln vollständig zu verstehen; andere entdecken nach dem Kauf versteckte Belastungen. Nicht selten geraten Käufer in komplexe oder sogar gerichtliche Auseinandersetzungen, weil sie sich ausschließlich auf die Immobilienagentur verlassen oder keine rechtliche Vertretung hatten.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien kann komplex sein, wenn man die rechtlichen Anforderungen, Verwaltungsverfahren und potenziellen Risiken nicht kennt. In diesem Artikel, verfasst von der Kanzlei RBS Legal unter Leitung von Rechtsanwalt Unai Mieza Arana, LL.M., bieten wir einen klaren und umfassenden Leitfaden, um sicher und ohne böse Überraschungen in Spanien zu investieren.
Denn eine Auslandsimmobilie sollte kein Sprung ins Ungewisse sein, sondern eine rechtlich abgesicherte Investition.
1. Grundlegende rechtliche Aspekte
Was muss ein Ausländer beim Immobilienkauf in Spanien beachten?
Es bestehen keine gesetzlichen Einschränkungen, die den Immobilienerwerb durch Ausländer in Spanien verbieten – unabhängig davon, ob sie dort ansässig sind oder nicht. Dies gilt sowohl für natürliche als auch für juristische Personen.
Vor dem Kauf sollten jedoch folgende Schritte berücksichtigt werden:
- NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero): Diese persönliche Identifikationsnummer ist für jede rechtliche oder finanzielle Transaktion in Spanien erforderlich. Beantragung über die Polizeidienststelle oder das zuständige spanische Konsulat.
- Spanisches Bankkonto: Notwendig für Steuerzahlungen, Rechnungserhalt und Transaktionsabwicklung.
- Nachweis der Herkunft der Mittel: Spanische Banken und Notare sind zur Geldwäscheprävention verpflichtet. Der rechtmäßige Ursprung der Kaufmittel muss belegt werden.
- Beauftragung eines Anwalts: Nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Ein unabhängiger Anwalt schützt Ihre Interessen – im Gegensatz zur Immobilienagentur, deren Rolle oft provisionsgetrieben ist.
2. Due Diligence: Sicherer Immobilienkauf
Ein häufiger Fehler ausländischer Käufer besteht darin, sich allein auf die Angaben des Verkäufers oder der Immobilienagentur zu verlassen. Um zukünftige Probleme (z. B. Hypotheken, illegale Bauten, Besetzungen) zu vermeiden, ist eine gründliche rechtliche Prüfung (Due Diligence) unerlässlich.
Eine professionelle Due Diligence umfasst:
- Grundbuchauszug: Prüfung, ob der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist und ob Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten) bestehen.
- Städtebauliche Prüfung: Sicherstellung, dass die Immobilie den örtlichen Bauvorschriften entspricht – gerade in Küsten- oder ländlichen Gebieten oft problematisch.
- Lizenzen und Zertifikate: Vorliegen einer Erstbezugsbewilligung, Energieausweis und anderer gesetzlich vorgeschriebener Dokumente.
- Rückstände: Überprüfung von offenen Schulden bei Grundsteuer, Gemeindeabgaben oder Wohngeld.
- Vertragsprüfung: Viele von Immobilienagenturen vorbereitete Verträge dienen primär der Absicherung ihrer Provision und nicht dem Schutz der Käuferinteressen.
Bei RBS Legal ist diese Phase ein zentraler Bestandteil unserer Beratung und hilft, Risiken frühzeitig zu erkennen.
3. Der Kaufvertrag
Nach erfolgreicher Due Diligence und Preisvereinbarung folgt üblicherweise ein zweistufiger Ablauf:
a) Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras)
Ein privatschriftlicher Vorvertrag, bei dem der Käufer üblicherweise 10 % des Kaufpreises als Sicherheit leistet. Typische Inhalte:
- Identifikation der Parteien
- Beschreibung der Immobilie
- Vereinbarter Kaufpreis
- Fristen für die notarielle Beurkundung
- Vertragsstrafen bei Rücktritt (Verfall oder doppelte Rückzahlung der Anzahlung)
Rechtstipp: Unterschreiben Sie niemals einen Arras-Vertrag ohne anwaltliche Prüfung. Standardverträge von Maklern sind oft einseitig und schützen nicht Ihre Interessen.
b) Notarielle Beurkundung
Der Kauf wird öffentlich beurkundet. Der Käufer hat das Recht, den Notar zu wählen. Beide Parteien (oder deren Vertreter) erscheinen beim Notar, der die rechtliche Korrektheit prüft, aber keine parteiliche Beratung leistet. Danach wird die Urkunde im Grundbuch eingetragen.
4. Steuern und Nebenkosten
Beim Kauf fallen diverse Zusatzkosten an, die im Budget eingeplant werden sollten:
Wichtigste Steuern:
- Grunderwerbsteuer (ITP): 6 %–10 % bei Gebrauchtimmobilien (je nach Region).
- Mehrwertsteuer (IVA 10 %) und Stempelsteuer (AJD): bei Neubauten.
- Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal): vom Verkäufer zu zahlen, sofern nicht anders vereinbart.
- 3 %-Einbehalt: Wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises an die spanische Steuerbehörde abführen.
Weitere Kosten:
- Notargebühren
- Grundbuchgebühren
- Anwalts- und Verwaltungsgebühren (dringend empfohlen)
- Beglaubigte Übersetzungen, Vollmachten, NIE-Beschaffung etc.
Hinweis zu regionalen Unterschieden: In Katalonien, den Balearen, Andalusien oder Madrid können sich die Steuersätze unterscheiden. Eine gute Steuerplanung kann Ihre Steuerlast erheblich senken.
5. Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
Ein Immobilienkauf im Ausland ist eine bedeutende Investition. Diese Fehler sollten vermieden werden:
- Keine juristische Prüfung vor dem Kauf
- Unterschrift von Dokumenten in Spanisch ohne vollständiges Verständnis
- Fehlende Planung der Nachkaufsteuern (z. B. Nichtresidentensteuer – IRNR)
- Vertrauen ausschließlich auf Makler, ohne unabhängigen Anwalt
- Zahlungen ohne Vertragsgarantie oder notarielle Kontrolle
Wer diese Fehler vermeidet, spart oft tausende Euro und viel Stress.
6. Fazit: Rechtssicherheit für Ihre Investition
Spanien bietet attraktive Chancen für Immobilieninvestitionen – zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Doch diese Chancen sollten rechtssicher und strategisch genutzt werden.
Bei RBS Legal, unter der Leitung von Unai Mieza Arana, LL.M., begleiten wir ausländische Käufer von Anfang an – in ihrer Sprache, unter Berücksichtigung ihres Rechtssystems und ihrer Erwartungen.
Von der ersten Prüfung bis zur Koordination mit Notar, Bank und Grundbuchamt bieten wir Ihnen einen transparenten, spezialisierten Rundum-Service.
Ihr Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien: Rechtssicherheit für ausländische Käufer
Suchen Sie nach einem erfahrenen deutschsprachigen Anwalt für Immobilienrecht in Spanien? Bei Rechtsbeistand-Spanien.de beraten wir deutsche, österreichische und schweizerische Mandanten umfassend beim Immobilienkauf in Spanien – rechtlich, sprachlich und kulturell.
(Foto de: Amira El Fohail, Unsplash)
